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企业货款被拖欠而产生损失的法律防治/雷向明

作者:法律资料网 时间:2024-06-30 22:23:54  浏览:9417   来源:法律资料网
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企业货款被拖欠而产生损失的法律综合防治

作者:雷向明


【内容摘要】在发达的商品经济条件下,由于加强竞争等需要,一个企业经常会赊销商品给客户,以促进商品的流通,扩大企业经营规模。但是,商业信用是—把双刃剑,它在给企业带来流通效益同时,也可能理下了的应收货款被长期拖欠的祸根。货款被拖欠还造成企业资金周转率降低,影响到企业的正常经营,危害非浅,所以,法律综合防治货款被拖欠产生的损失对企业来说很必要。
【主题词】货款 拖欠损失 法律综合防治

引言
据统计,我国大陆地区的货款拖欠发生率(即清偿期届满后不能收回的货款与总货款之间的比率)超过5%,大大高于欧美发达国家0.25-0.5%的比率,并且有不少被拖欠的货款最后都无法收回而形成坏帐损失①。企业收回货款需要花费大量的人力、物力和财力,给企业经营带来很大风险。
法律防治货款被拖欠而产生损失是一项综合性的工作,涉及到各方面的问题。按时间顺序划分可以分为三个阶段,即事前阶段、事中阶段、事后阶段。
一、事前阶段
事前阶段是指商品买卖合同签订之前的阶段,这一阶段的主要任务是调查客户的资信情况,即在历史考察的基础上了解客户的的商业信用、经营情况、资本结构和偿债能力等情况。对客户的资信进行调查是一项重要的工作,调查结果将作为企业是否与客户签订商品买卖合同的决策依据。特别是对于新客户和要求改变交易习惯(如要求增加交易额、延长付款期限和改变付款方式等)的老客户,最好能对其开展资信调查,以保证交易对象都是资信良好的企业,增大应收款的回收可能性。一般说来,资信调查的方法有直接调查和间接调查两种。
1、直接调查方法
直接调查方法是指时客户采取查阅财务资料、参观经营场所和访谈管理人员等方式, 直接了解客户信息的方法。将财务资料去伪存真并进行合理分析后,对客户财务状况作出整体的评阶;通过参观经营场所,了解客户的资产结构、工作效率和员工团队精神等;通过访谈管理人员,灵活地了解对客户的其他信息,并进—步核实和验证各种信息的真实性和准确性。
2、间接调查力法
间接调查方法是指通过对客户以外的单位和个人进行调查, 间接了解客户信息的方法。间接调查的一般方法有:向工商行政管理部门调查客户的注册登记和年检情况,了解客户的企业性质、股东构成、经营范围和经营期限等;向税务管理部门了解客户的纳税情况;向房地产管理部门调查作为客户经营场所的房地产的权属状况;向行业协会、消费者组织、与客户有经济交往的其它企业等调查客户的行业地位和商业信誉;等等。
必须说明的是,在高度竞争的市场经济条件下,客户的资信状况将随着时间的推移而不断变化,一般不能将客户以往的资信状况视为当前的资信状况并据此作出决策,需重新调查后才能对客户当前的资信状况作出准确的评价。另外,还要管理好与客户交往所产生的各种资料,认真地归档保存,以便在需要了解客户的资信状况时有一些必要的参考依据。
二、事中阶段
如果经过事前阶段的资信调查后,决定赊销商品给客户的,则进入防治货款被拖欠而产生损失的事中阶段。事中阶段是指签订商品买卖合同至货款支付期限届满前的阶段。这一阶段的主要工作是签订好商品买卖合同并制作和保存好合同履行记录、采取债权(即应收帐款在法律领域的称谓)保障措施、依法行使不安抗辩权等。
(一)签订好商品买卖合同并制作和保存好合同履行记录
签订好商品买卖合同并制作和保存好合同履行记录的意义主要体现为两方面:一是为债权的存在提供依据,二是为债权的内容提供依据。
对于第一个意义而言,法律规定只有依约履行了交货或提供服务的义务且没有获取对等给付的一方才享有债权,所以,商品买卖法律关系已经成立的事实(该事实靠商品买卖合同证明)和企业自身已经履行合同义务的事实(该事实靠合同履行记录证明,一般为公司的送货单和开具的增值税发票。)同等重要,两者缺一个可,只有两者齐备才能证明企业的债权是被法律承认和保护的债权。债权合法地存在的证据能保障债权人在提起诉讼或仲裁时获得胜诉,但其作用不仅体现于此,其更主要的作用体现为随时警示债务人,表明该债权债务是有法律强制执行力的,从而督促债务人认真履行义务。
对于第二个意义而言, 合同条款必须合法、完备并且毫无歧义。如果合同条款不合法,会导致合同全部或部分无效,使债权难于实现;如果合同条款不完备或有歧义,则可能使合同欠缺必要条款而不成立,或者合同己成立但因一些事项约定不明确或没有约定,从而埋下争执的伏笔,同样不利于债权的实现。
(二)采取债权保障措施
采取债权保障措施也就是为债权设定担保。债权的担保分为一般担保和特别担保。债权的一般担保是债权本身效力的体现,此时,债务人的全部财产都是确保债权实现的责任财产, 这一类债权被称为普通债权。对于同一债务人的各普通债权都是平等的,没有优劣之别。由于债务人的财产可能因正常的商业竞争或因债务人的恶意转移而减损,当减损到不足于清偿各普通债权之和时,普通债权的实现便面临很大的风险。债权的特别担保也就是《担保法》所指的担保,被特别担保的债权称为担保债权。在效力上,担保债权从两方面突破了普通
债权的限制:(1)扩大了为债权提供一般担保的财产范围 ,不仅包括债务人的全部财产,也包括第三人(即保证人)的财产;或者(2)被特别担保的债权具有特别的效力,可以优先受到清偿。所以,担保债权实现的风险被大大地降低了。
根据《担保法》的规定,担保分为两大类:一类是人的担保,也称信用担保,主要是指保证的担保方式;另一类是物的担保,包括抵押、质押和留置等担保方式。我拟只对对商品买卖关系中最常运用的保证和抵押作以重点介绍。
保证,是指由债务人之外的第三人(即保证人)以其全部财产为债权的实现提供一般性担保。保证担保方式具有设定简便、适用范围广泛等忧点。相对于没有保证的债权而言,有保证的债权扩大了为其提供一般性担保的财产的范围,既不仅有债务人的全部财产为债权提供一般性担保,还有保证人的全部财产为债权提供一般性担保,从而使债权的实现更有保障。但是,保证人的财力状况如债务人的财力状况一样,毕竟是一种可变因素,当出现保证人财力状况恶化的情况时,便与没有保证无异,这也是保证担保的局限性。所以,对于数额较大的债权,不宜采用保证担保方式。保证责任可分为一股保证责任和连带保证责任,相比较而言,承担连带保证责任的保证更有利于保障债权的实现。如果债权在主债务履行期届满后仍没有得到清偿,则连带保证责任条件下的债权人既可以要求债务人与保证人中的任一者履行债务,也可以要求债务人与保证人两者一起履行债务;而一般保证责任条件下的债权人却只能先向债务人提起诉讼或仲裁,只有等到诉讼或仲裁的结果被强制执行后仍不能实现债权时,才可以要求保证人履行债务。综上所述,债权人应尽量选择资信良好、财力雄厚的第三人作保证人,同时尽量将保证方式约定为连带责任方式。
抵押,是指债务人或第三人(这两者又都可称为抵押入)提供特定的物为债权的实现提供担保,当债务人不履行债务时,债权人(又称抵押权人)得以该物折价或拍卖、变卖该物的价金优先受偿。抵押担保方式的优点不但表现为对债权的保障性强,也表现为无须移转抵押物的占有,不影响抵押物的使用和收益。在抵押担保方式中,抵押人的资信状况和偿债能力不再重要,重要的是抵押物的价值是否相当于或大于债权债务额,这是实现抵押物价值时能否使债权受到完全清偿的最后保障。还有,抵押人是否有对抵押物的处分权至关重要,
对抵押物没有处分权的抵押人的抵押行为无效,如企业将租来的厂房抵押给抵押权人的行为即是。这时,抵押权人不能要求以厂房的价值抵债,只能通过其它方式争取实现债权。所以 在设立抵押权之前,抵押权人必须先查清抵押人是否为抵押物的所有人,或者抵押人是否依法享有处分抵押物的权利。另外,必须将抵押合同提交到有关部门进行登记,这是大部分抵押合同生效的前提条件,是全部抵押合同能够对抗第三人的前提条件。否则,严重的后果将使抵押合同不生效,债权不发生抵押担保的效力;较轻的后果也将使抵押合同不能对抗第三人,在抵押人将抵押物转让给第三人后,抵押权人不能再提出行使抵押权的主张,与自始没有设定抵押权无异,从而使债权的实现缺乏保障。
必须注意的是,保证与抵押作为特别担保,除了担保效力强是其区别于一般担保的特征外,必须履行一定的法律手续也是其另一个重要特征。进行保证或抵押担保时,必须签订保证合同或抵押合同,或者在主债权债务合同中明确地约定保证条款或抵押条款.这样才能产生其应有的担保效力。
当然,企业在要求债权担保的同时,必须考虑到机会成,客户有时并不愿意提供担保, 如果企业坚持担保要求的话。可能会失去一次销售机会。但是, 如果出现下列情况之一时, 企业应尽量要求客户提供担保: (1)交易对象是新客户;(2)客户要求增加信用交易额, 特别是毫无征兆地突然要求增加交易额;(3)客户要求改变交易方式,如要求延长付款期限;(4)客户内部出现了问题, 如其在行业内的信用下降、诉讼缠身、投资项且出现重大失误等。
(三)依法行使不安抗辩权
商品买卖可分为签订合同和履行合同两个阶段。一股而言,合同签订后都需经过一段时间才能履行完毕。在这段时间内,如果合同规定应先履行义务的一方发现对方财务状况恶化或对方根本没有履约能力,则应先履行义务的一方可暂时中止履行合同,并要求对方为此提供担保,否则,应先履行义务的一方可以解除合同。这种可以中止履行合同的权利在法律上被称为不安抗辩权。在商品赊销合同关系中, 约定由企业先交付货物,再由客户在一定期限内支付货款。如果企业在交付货物前或交付了部分货物后发现客户有财务状况恶化或客户根本没有履约能力的证据,可以依法停止交货,以尽量避免货款无法回收而产生更大的损失。必须注意的是,企业在决定中止供货前必须掌握客户财务状况恶化或客户根本没有履约能力的确凿证据,决定中止供货后应及时通知客户,如果客户在接到通知后提供了可靠的担保,企业应恢复供货。
三、事后阶段
如果超过了约定的付款期限客户仍没有支付货款,这表明货款已经不幸地被拖欠,防治货款被拖欠而产生损失的工作进入事后阶段。事后阶段是积极追收被逾期拖欠货款的阶段。这一阶段的主要工作是在及时掌握货款被逾期拖欠信息的基础上,采取灵活多样的方式追收货款。
(一)及时掌握货款被逾期拖欠的信息
一般而言,如果客户方面出现了下列情况,则表明货款很可能被逾期拖欠:(1)在付款期限内以各种借口作为不能马上付款的理由, 如已把支票寄出、货物质量有问题、货物与单据不符等;(2)突然推翻付款承诺,如以资金周转困难等理由要求延期付款或开出远期票据等;(3)在货款仍未还清的情况下要求继续赊购货物甚至要求增大信用交易额;等等。当此之时,企业应尽量调查和了解清楚客户当时的资信状况和经营情况,分析客户是否有意逾期拖欠货款,以争取主动。
(二)采取灵活多样的方式追要货款
货款被逾期拖欠后,企业可以采取灵活多样的方式进行追收,包括企业自追、诉讼追收和委托追收三种方式:
1、企业自追
企业自追是指企业以自身的力量向客户追收被拖欠的货款,适用于货款刚被逾期拖欠的时候,并可区别追讨对象为大客户、一般客户和高风险客户而采取不同的策略。
对于大客户逾期拖欠货款,企业应根据不同的情况采取不同的措施,以处理好商业机会损失与货款回收风险之间的关系。根据“二八原理”(经济学上的重要法则,全称应叫“80/20效率法则”,是意大利经济学家帕累托1897年发现的。它的意义是:一个事物20%的特性决定了事物80%的重要性,应该把80%的时间花在20%的事情上。说得再通俗一些,就是关键的往往是少数,少数决定多数)②。所以,企业20%的客户往往承销了企业80%的产品,对于这些20%范围内的大客户拖欠货款的情况,企业应非常重视,最好由业务部门负责人直接面访客户,了解其拖欠货款的原因。如属暂时财务困难而拖欠,则企业应持理解的态度,并尽力帮助客户度过难关。如属财务状况恶化或经营出现严重困难而拖欠,则企业应立即停上供货,并严密观察客户的情况发展,当客户的情况恶化到无法恢复的地步时,企业应立即采取灵活多样的措施进行大力追讨。企业与大客户的交易额一般都比较大,如果这部分货款无法回收,损失是巨大的,必须认真对待。
对于一般客户逾期拖欠货款,企业可采用一般追讨程序处理:如在货款被逾期拖欠的第一个月内,应发出要求客户付款的通知;如在货款被地逾期拖欠一个月后仍没有收回的,应适当采取措施增加客户的压力,如减少或取消信用额度、停上继续供货等;如在贷款被逾期拖欠两个月后仍没有收回的,应郑重向客户表明企业已将该项业务当作专案处理,如客户继续持拖延或拒绝还款的态度,企业将采取进一步的法律措施进行追收,如在货款被逾期拖欠三个月后仍没有收回的,应采取诉讼追收或委托追收的方式处理。值得一提的是,企业也可以采取向客户多次发出付款催告函的方式进行自我追收,并在催告函中表明:如果客户在一定的期限内还款则可免予收取利息和滞纳金,甚至可以给予一定的折扣,否则,客户不但要依法支付利息和滞纳金,还要赔偿因此而给企业造成的损失,同时企业也将减少、取消客户的信用额度甚或停止继续供货。一般客户特别是那些不是存心拖欠货款的客户在权衡利弊之后,有可能自觉地清还贷款。当然,企业在采用一般追讨程序的同时,应尽量了解客户逾期拖欠货款的原因,如属客户财务恶化而拖欠,则应立即采取灵活多样的措施进行大力追讨。
对于高风险客户(即信用不良客户)逾期拖欠货款,企业应严肃对待,立即停止供货,尽快调查清楚客户逾期拖欠货款的原因。纵属暂时财务困难而拖欠,企业也应在严密观察客户情况的基础上起码采取前述一段追讨程序进行追讨;如属客户有能力偿还货款而又故意拖欠,则应立即采取灵活多样的措施进行大力迫讨,以防客户利用抽逃资金、转移财产、申请破产或以欺骗手段注销企业等方式逃避债务。
值得一提的是,企业应非常注意法律保护债权的诉讼时效为两年的限制,最好能取得在两年的诉讼时效期间内企业曾经催告拖欠货款的客户还款或拖欠货款的客户曾经承认债权的确凿证据,以使诉讼时效发生中断的法律效果。从而使企业的债权一直受法律保护。否则,如果在两年的诉讼时效期间内没有发生诉讼时效中断的事实,企业也没有在这两年内提起诉讼,则企业将丧失胜诉权,法律将不再强制拖欠贷款的客户还款,企业收回被拖欠的货款也将变得非常困难(除非拖欠货款的客户自愿还款)。
2、诉讼追收
诉讼追收是指企业向法院提起诉讼或向仲裁委员会申请仲裁并根据裁判结果促使客户清还被拖欠的货款,适用于企业自我追收失败以后,诉讼追收是目前比较常用的一种追收方式,其优点是由权威机构作出的裁决对拖欠货款的客户具有威慑力,且最后的裁判结果被依法赋子可强制执行的效果,取得最终裁判结果的企业能随时申请法院强制执行拖欠货款客户的财产,从而使企业在往后的追收过程中居于主动地位。其缺点是企业必须预先支出一笔费用,包括诉讼费、财产保全费、强制执行申请费、律师费等;另外,拖欠货款的客户可能因经营亏损而没有可供强制执行的财产,或者通过恶意转移财产、申请破产等途径逃避财产被强制执行。这时,企业被拖欠的货款同样难于收回。
3、委托追收
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天津市企业名称登记管理规定

天津市人民政府


津政令第 43 号

天津市企业名称登记管理规定




  《天津市企业名称登记管理规定》已于2011年11月18日经市
人民政府第79次常务会议通过,现予公布,自2012年1月1日起施
行。

               市 长   黄兴国

               二〇一一年十二月一日


        天津市企业名称登记管理规定

            第一章 总 则

  第一条 为了规范企业名称的登记管理,保护企业名称所有
人的合法权益,维护公平竞争秩序,根据有关法律、法规规定,
结合本市实际情况,制定本规定。
  第二条 本规定适用于本市行政区域内企业名称的登记注册
以及相关的管理活动。
  本规定所称企业,是指依法设立、以营利为目的的个人独资
企业、合伙企业、有限责任公司、股份有限公司、非公司企业法
人等各类经济组织。
  第三条 企业应当依法选择名称,并申请登记注册。
  企业经核准登记后依法享有名称权,在本市行政区域内不得
与已登记注册的同行业企业名称相同或者近似。
  第四条 企业申请和使用名称,应当遵守诚实信用的原则和
公认的商业道德。
  第五条 本市企业名称的核准和登记管理工作由工商行政管
理部门负责。
  法律、行政法规规定的前置审批行政管理部门,应当配合工
商行政管理部门做好企业名称登记注册和管理工作。
  第六条 冠有本市行政区划名称的企业名称由市工商行政管
理部门负责核准和管理。
  企业住所设在滨海新区行政区域内且含有"滨海新区"字样的
企业名称,由滨海新区工商行政管理部门负责核准和管理。
  市工商行政管理部门可以委托区县工商行政管理部门受理各
自辖区内的企业名称申请。

         第二章 企业名称登记

  第七条 企业只准使用一个名称。
  企业名称中不得含有其他企业或者其他法人的名称,但法律、

法规、规章另有规定的除外。
  第八条 企业名称应当使用符合国家规范的汉字,不得使用
汉语拼音字母、阿拉伯数字、外国文字。
  第九条 企业名称不得含有下列内容和文字:
  (一)有损于国家、社会公共利益的;
  (二)违反社会公共道德的;
  (三)易使公众对其资产关系产生误认的;
  (四)政党名称、党政军机关名称、群众组织名称、社会团
体名称及部队番号;
  (五)外国国家(地区)名称、国际组织名称;
  (六)其他可能使公众产生误解的。
  第十条 企业名称由行政区划名称、字号、行业或者经营特
点、组织形式依次组成,但法律、法规、规章或本市另有规定的
除外。
  第十一条 企业名称中的行政区划名称应当根据企业住所或
者经营场所所在地县级以上行政区划的名称确定,并可以使用经
国务院或者市人民政府批准的经济区域名称作为行政区划后缀。
  第十二条 企业名称中的字号应当由两个以上汉字组成。
  企业名称可以使用自然人投资人的姓名作字号。
  行政区划名称不得作字号,但行政区划的名称具有其他含义
的除外。
  第十三条 企业名称中的字号不得具有下列情形:
  (一)企业名称中的字号与其他企业的驰名商标、天津市著
名商标的文字相同,但驰名商标或者天津市著名商标所有人书面
同意的除外;
  (二)企业名称中的字号与其他企业的驰名商标、天津市著
名商标的文字近似,可能欺骗公众或者造成公众误解;
  (三)企业名称包含在本市核准或登记注册的同行业另一企
业名称的字号,可能欺骗公众或者造成公众误解,但有直接投资
关系的企业之间另有约定的除外。
  第十四条 企业经济活动性质分别属于国民经济行业不同类
别的,应当选择主要经济活动性质所属国民经济行业类别用语表
述企业名称中的行业。企业主营业务发生变化时,应当向工商行
政管理部门申请变更名称。
  符合以下条件的企业,可以在名称中不表述所属行业或者经
营特点:
  (一)经营范围跨越国民经济行业三个以上大类;
  (二)注册资本在5000万元人民币以上或者是企业集团母公
司;
  (三)在主营行业范围内,与本市已核准或者登记注册的企
业名称的字号不同。
  第十五条 企业名称中的组织形式应当符合法律法规规定,
组织形式一般不能连用、混用,但能表示行业或者经营特点的组
织形式除外。
  第十六条 企业分支机构名称应当由所从属企业名称、分支
机构所在地县以上行政区划名称、行业、组织形式依次组成;但
其行业与所从属企业一致的,可以从略。
  企业在市或者区县设两个以上分支机构的,分支机构名称可
以使用所在地地名或者序号。
  第十七条 企业集团的名称由行政区划名称、字号、行业或
者经营特点加"集团"组成。企业集团的名称可以有简称,但简称
应当符合企业名称登记管理的有关规定,不得造成公众误解,并
报工商行政管理部门备案。
  母公司可以在企业名称中使用"集团"或者"(集团)"字样;
子公司可以在自己的名称中冠以企业集团名称或者简称;参股公
司经企业集团管理机构同意,可以在自己的名称中冠以企业集团
名称或者简称,也可以使用企业集团的字号,并应当符合企业名
称登记管理的有关规定。
  第十八条 企业名称不得与已在本市核准或者登记注册的同
行业企业名称相同或者近似,但有直接投资关系的企业之间另有
约定的除外。
  第十九条 本规定所称企业名称相同,是指申请人申请的企
业名称存在下列情形:
  (一)与本市已核准或者登记注册的同行业企业名称相同的;
  (二)与本市已核准或者登记注册的同行业企业的字号相同
的,但有直接投资关系的企业之间另有约定的除外;
  (三)与其他企业变更名称未满1年的原名称相同的;
  (四)与注销登记未满1年的企业的名称相同的;
  (五)与被撤销或者被吊销营业执照未满3年的企业的名称
相同的。
  第二十条 本规定所称企业名称近似,是指申请人申请的企
业名称与已在本市核准或者登记注册的企业名称存在下列情形:
  (一)企业名称中的字号、行业表述相同,但组织形式不同
的;
  (二)企业名称中的字号相同,行业表述文字不同但含义相
同的;
  (三)企业名称中的字号字音相同且字形相似,行业表述含
义相同的;
  (四)企业名称均不含行业表述,字号相同,但组织形式不
同的;
  (五)企业名称均不含行业表述,字号的字音相同且字形相
似的;
  (六)含行业表述的企业名称与不含行业表述的企业名称,
字号、主营行业相同的。
  第二十一条 设立企业,应当申请名称预先核准,但法律、
法规另有规定的除外。
  企业变更名称,应当申请名称变更登记。
  企业名称变更登记核准之日起30日内,企业应当申请办理其
分支机构名称的变更登记。
  第二十二条 申请人申请的企业名称属于本规定第十九条情
形之一的,工商行政管理部门不予核准。
  第二十三条 企业名称预先核准或者变更核准的有效期为6个
月。
  有效期届满不办理企业登记的,核准的名称自动失效。
  第二十四条 在预先核准的企业名称有效期内申请调整投资
人等事项的,应当向工商行政管理部门提交新老投资人同意调整
的相关书面文件。

        第三章 企业名称使用和保护

  第二十五条 预先核准或者变更核准的企业名称不得用于经
营活动,不得转让。
  第二十六条 企业应当使用经核准登记的企业名称,并在其
住所或者经营场所予以标明。法律、法规、规章另有规定的,从
其规定。
  第二十七条 企业不得利用广告或者采取变换字体大小、颜
色和变换灯箱亮度等方式将企业名称的某一部分突出使用,误导
公众,使人误认为是他人的企业名称。
  第二十八条 具有较高知名度的本市企业可以向市工商行政
管理部门提出名称保护申请,市工商行政管理部门征求市有关行
政管理部门或者行业组织意见后,决定对其名称是否给予全行业
保护。
  第二十九条 企业或者相关权利人认为他人的企业名称侵犯
其合法权益的,可以向工商行政管理部门申请处理,也可以向人
民法院起诉。
  第三十条 人民法院判决企业停止使用登记注册的企业名称,

并向工商行政管理部门发出《协助执行通知书》的,由工商行政

管理部门通知该企业在3个月内申请办理企业名称变更登记。

          第四章 法律责任

  第三十一条 违反本规定的行为,其他法律、法规、规章有
处罚规定的,从其规定。
  第三十二条 违反本规定第二十七条的,由工商行政管理部
门责令限期改正;逾期不改的,处以1000元以上1万元以下的罚
款;情节严重的,处以1万元以上3万元以下的罚款。
  第三十三条 工商行政管理部门工作人员在履行职责过程中
玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊、索贿受贿的,由有关部门依法
处理;构成犯罪的,依法追究刑事责任。
  
           第五章 附则

  第三十四条 按规定需在工商行政管理部门办理登记的农民
专业合作社的名称,参照本规定执行。
  个体工商户名称的登记管理按照工商总局《个体工商户名称
登记管理办法》(国家工商行政管理总局令第38号)执行。
  第三十五条 本规定自2012年1月1日起施行。



青岛市市内五区棚户区房屋拆迁安置补偿办法

山东省青岛市人民政府


青岛市市内五区棚户区房屋拆迁安置补偿办法
市政府



第一条 为加快棚户区改造,进一步改善市民居住条件和城市面貌,根据《青岛市城市房屋拆迁管理规定》(以下简称《规定》),结合棚户区的实际情况,制定本办法。

第二条 本办法所称棚户区是指在市南、市北、台东、四方、沧口等五区(以下简称市内五区)内的、符合下列条件之一并经市人民政府确定的居住区域:
(一)一九五三年底前在国有土地上建造和基本形成的居住区(片)、区(片)内房屋破旧简陋且大部分为平房;
(二)居住区(片)内房屋密集,居民居住拥挤,人均住房建筑面积低于十平方米;
(三)居住区(片)内市政公用设施不全,房屋内基本无上、下水,防汛抗灾能力差。

第三条 棚户区拆迁安置、补偿实行“拆一还一、有偿安置”的原则,“拆一还一”是指对被拆迁使用人的房屋按原使用面积予以安置;“有偿安置”是指安置的房屋超出原使用面积的部分,被拆迁使用人应缴纳超面积安置费。
违法建筑及临时建筑,不作为原房屋面积计算。

第四条 棚户区房屋拆迁安置补偿工作实行“两公开、一监督”,即:公开安置办法,公开安置方案,接受群众和有关部门的监督。房屋安置工作实行“闭卡分房、公开安置”的办法,做到公开、公平、公正。

第五条 棚户区内现有人口分为应安置人口和非安置人口。应安置人口是指符合被拆迁使用人条件、在拆迁地实际居住且在本市市区(含崂山区、黄岛区,下同)内无其他住房的,以及按《规定》第二十八条规定应列入的拆迁安置人口;非安置人口是指不具备应安置人口条件的其他人
口。
棚户区的应安置人口、非安置人口及住房情况的有关数据以确定的抄录核实户口日期时的情况一次性确认,张榜公布,接受群众监督。

第六条 棚户区的拆迁安置采取分步签订协议的办法,即在搬迁时确定安置住宅房屋的套型或安置非住宅房屋的建筑面积;工程开工半年内确定安置房屋的单元、层数、户号。

第七条 自本办法发布之日起,在确定的棚户区范围内,公安部门停止办理居民分户手续,对按规定确需迁入户口的,须经市公安部门批准;房管部门停止办理分立房间承租名义手续和改变房屋使用性质手续,停止办理换房手续和房屋买卖、赠与等房屋所有权或使用权转移、变更手续
;工商部门停止办理营业登记和变更登记手续。

第八条 对应安置的被拆迁使用人按下列原则安置房屋:
(一)应安置一套住房的,予以就地安置;
(二)应安置两套或两套以上住房的,原则上就地安置一套,其余易地安置;
(三)对原承租一处公房或使用一处私房而户籍分立两户或两户以上的,原则上按一户安置。

第九条 对被拆迁人使用人就地安置或在区位相当地段易地安置的,按原使用面积(公房以房屋承租单为准,私房以房屋所有权证、租赁证明为准)安置。
对于住房确实困难的,可按以下标准安置:三人户以下(含三人户)的,按人均使用面积不低于十平方米且人均居住面积不低于六平方米安置;四人户以上(含四人户)的,按人均使用面积不低于八点五平方米且人均居住面积不低于五点五平方米安置。按本款规定安置的房屋使用面积
,超出原使用面积的部分,须缴纳超面积安置费。
从区位好的地段迁入区位差的地段易地安置的,可酌情增加安置住房面积,但人均增加的面积最多不超过市区上年度人均住房水平的百分之二十五。按本款规定标准增加的安置住房面积,免缴超面积安置费,超过此标准增加的住房面积须缴纳超面积安置费。

第十条 鼓励被拆迁使用人以建筑造价或房改方案规定的标准价购买安置房屋的产权。购房价款,可在房改方案已规定的按工龄优惠和一次性付款优惠的基础上再给予棚户区购房的特殊优惠,即:
(一)按工龄优惠。根据购房职工的工龄每满一年,按售房价的0. 5%折扣,但折扣幅度最高不超过20%;
(二)一次性付款优惠。一次付清房款的,按售房价的14%折扣;
(三)棚户区的购房优惠。按售房价的20%折扣。
个体工商户购买非居住房屋应以商品房价格购买。
被拆迁使用人按标准价购买的,按优惠办法计算的标准价和建筑造价购房款的差额部分(以下简称产权差额投资),由购房职工所在单位交纳。

第十一条 被拆迁使用购买安置房屋产权, 按建筑造价优惠购买的, 享有安全产权;按标准价优惠购买的,享有50%的产权,其余份额的产权与投资单位按比例分配。
拥有完全产权的住房,产权人享有占有、使用、收益和处分的权利。拥有部分产权的住房,可以使用、继承,但不能赠与;购房款付清并住用5年以后,可以出售或出租,原产权单位有优先购买权和承租权;售房收入扣除有关税费后所得收益,按个人、单位的产权比例分配。

第十二条 非安置人口,按下列原则处理:
(一)户口在拆迁地,但在本市市区内另有住房居住的,不予安置;
(二)在拆迁地居住,但无常住户口的,不予安置;
(三)户口在拆迁地,而在异地居住,经所在单位证明确无住房的,可由职工所在单位或个人缴纳安置房屋投资费,给予安置住房。

第十三条 超面积安置费单价以市区上年度相应区域的建筑造价,按单位使用面积换算核定。缴纳超面积安置费的房屋,被拆迁使用人只有使用权,应按规定缴纳房租。
安置房屋投资费按市区上年度相应区域的建筑综合造价确定,房屋产权归投资者所有。

第十四条 超面积安置费、产权差额投资费及安置房屋投资费的缴纳;
(一)被拆迁使用人家庭成员同在一个工作单位的,由所在单位承担;
(二)家庭成员分属不同单位的,由各有关单位按比例分担;
(三)无工作单位、无正常收入来源的由拆迁人承担;
(四)个体工商业户由个人承担。

第十五条 超面积安置费、安置房屋投资费及购房价款,在拆迁人与被拆迁人签订初步协议后,由拆迁人书面通知有关单位或个人,在拆迁当事人双方签订房屋定位安置协议前向拆迁人缴讫。有关单位无正当理由逾期不缴纳的,由拆迁人申请人民法院强制执行。

第十六条 单位为职工缴纳超面积安置费和安置房屋投资费确有困难的,可向市住房资金管理中心申请贷款。
被拆迁使用人出资购买安置房屋产权,可以按照房改的有关规定,申请使用本人及直系亲属缴存的住房公积金,也可以向银行申请抵押贷款。

第十七条 单位或个人不缴纳住房超面积安置费和安置房屋投资费的,对被拆迁使用人只按原使用面积安置,不给予超面积安置。

第十八条 拆除自住私有房屋,被拆迁所有人对安置房屋保留产权的,用安置房屋同被拆除房屋实行产权调换。安置房屋与被拆除房屋建筑面积相等的部分,其价款两相找差(安置房屋按房改方案确定的建筑标准价计算价款,被拆除房屋经评估确定价款);超出原建筑面积部分,按照
个人购买完全产权的优惠办法计算价款。

第十九条 拆除出租的私有房屋,房屋所有人要求保留产权的,用安置房屋同被拆除房屋实行产权调换。安置房屋与被拆除房屋建筑面积相等的部分,其价款两相找差(安置房屋按建筑标准价计算价款,被拆除房屋经评估确定价款);超出原建筑面积的部分,按商品房价格结算价款。
对被拆迁使用人按本规定第八条、第九条规定的标准予以安置。
拆除法院判决迁让的房屋,房屋所有人保留产权的,按前款规定办理。

第二十条 拆除非住宅房屋按原建筑面积安置。
被拆迁使用人要求增加面积的,须经拆迁人同意,可增加的建筑面积按商品房价格缴费。按商品房价格缴费增加的面积,必须具备单独使用条件,其房屋产权归缴款人所有,否则不予增加面积。
拆迁私有非住宅房屋所有人要求保留产权的,用安置房屋同被拆除房屋实行产权调换。安置房屋与被拆除房屋建筑面积相等的部分,其价款两相找差(安置房屋按非住宅工程建筑标准价计算价款,被拆除房屋经评估确定价款);超出原建筑面积部分,按商品房价格结算。
住宅与非住宅兼用的房屋只按一种用途安置。

第二十一条 建筑造价、建筑综合造价、建筑标准价由市房管部门按有关规定核算测定,报市政府批准后公布。

第二十二条 棚户区的房屋拆迁工作,应由取得《房屋拆迁资格证书》的单位实施。未取得《房屋拆迁资格证书》的拆迁人,应委托各区动迁安置办公室实施拆迁。

第二十三条 青岛市房屋拆迁管理办公室应加强对棚户区房屋拆迁的管理。对房屋拆迁安置补偿中发生的纠纷,应及时调解、裁决。裁决规定的搬家期限不超过五天。对在裁决规定的搬家期限内拒绝搬迁的,应依法申请人民法院强制搬迁;对被拆迁移人不服裁决而向人民法院起诉,但
拆迁人已给被拆迁人作了安置或提供了周转用房的,可依法申请人民法院依法先予强制执行。

第二十四条 市有关部门和区人民政府及拆迁工作人员应廉洁奉公,依法办事。对在棚户区改造中弄虚作假,营私舞弊,违法违纪的,由有关部门按照有关规定予以处理。

第二十五条 本规定未尽事宜,按《规定》和《青岛市人民政府关于贯彻执行〈规定〉的通知》办理。

第二十六条 本规定具体执行中的问题,由青岛市房产管理局负责解释。

第二十七条 本规定自发布之日起施行。



1993年11月13日

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