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签订预售合同应当注意的7个问题/吴 宇

作者:法律资料网 时间:2024-06-29 20:09:09  浏览:9990   来源:法律资料网
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签订预售合同应当注意的7个问题

吴 宇


1.审查是否具备“五证”。购房人签订预售合同应当注意审查国有土地使用权证、建设工程规划许可证、建设用地规划许可证、开工证、销售许可证是否“五证齐全”。上述证明文件中的建设单位、项目、建筑面积是否前后一致,是否同与您签约的发展商名称一致您也需留心。

2.购房人应当要求发展商签署由房管部门印制的或建设部推荐的合同文本,并查明代表发展商签字的人是否是其法人代表,如不是法人代表,则要审查其是否持有《授权委托书》。另外还应要求发展商在合同上加盖公章。在签约时必须认真阅读合同文本,检查确认所有内容。如果发现有很多您所关心的内容合同里没有体现,就应当马上与发展商签订补充协议或特别约定。

3.在预售契约中一定要明确约定违约责任,最好明确约定违约金的绝对金额;如约定按日计算违约金,则采用现行违约金标准为每日万分之四。

4.对于可能出现的纠纷,买卖双方可以采用协商方式解决,还可以选择仲裁或诉讼的方式解决。有些发展商要求购房人在签订正式的预售契约后再签订一个补充协议,两份协议中约定的纠纷处理方式有所不同,您应注意协调统一,以免日后的麻烦。

5.有些发展商在购房人交了定金但没有申请到银行按揭贷款时只退购房款而不退定金,这种做法是没有法律依据的,也是不公平的。并不是每个人都能申请到按揭贷款,因此,建议购房人最好与发展商在协议中约定,若购房人得不到按揭贷款时,定金该如何返还,是否要扣除部分作为手续费等。  

6.要留意关于物业管理条款,还有些发展商在尚未确定物业管理公司及服务标准、收费情况的前提下,就要求购房人在预售契约中承诺接受物业管理服务,并接受相关约束,这是对购房人的消费者知情权的侵害。因此,购房人应该将物业管理条款与预售契约分开签署或另外设置条款确定物业管理的费用标准。

7.为了保证您的合法权益,您在签署合同时最好能聘请房地产专业律师为您把关,替您审查有关资料,提供有针对性的法律意见

作 者:上海市新闵律师事务所 吴 宇 律师
地 址:上海市莘庄地铁站北广场雅致路215号置业大厦7楼
网 址:http://www.fch365.com
电 话:159 2121 9899
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关于印发嘉兴市乡镇工业功能区建设达标升级考核办法(试行)的通知

浙江省嘉兴市人民政府办公室


嘉政办发〔2006〕23号


关于印发嘉兴市乡镇工业功能区建设达标升级考核办法(试行)的通知


各县(市、区)人民政府,市政府有关部门、直属有关单位:
《嘉兴市乡镇工业功能区建设达标升级考核办法(试行)》已经市政府研究同意,现印发给你们,请认真贯彻执行。



嘉兴市人民政府办公室
二○○六年二月十六日


嘉兴市乡镇工业功能区建设达标升级
考核办法(试行)

为增强和提升乡镇工业功能区的建设水平和承载能力,优化我市工业生产力布局,促进产业集聚,培育产业集群,加快先进制造业基地建设,特制定嘉兴市乡镇工业功能区建设达标升级考核办法(试行)。
一、达标升级考核的对象和等级
达标升级考核的对象为全市范围内经县(市、区)级及以上人民政府确认的各类乡镇工业功能区。达标升级考核的结果按照得分从高到低分为三个等级,即嘉兴市特级、甲级、乙级乡镇工业功能区。
二、达标升级考核的主要内容
(一)定性指标:
1. 建设规划;
2. 产业定位;
3. 基础设施;
4. 管理服务;
5. 配套功能;
6. 发展提升;
7. 其他。
(二)定量指标:
1. 累计开发面积(指历年来累计已开发的总面积);
2. 基础设施累计投资额(指历年来累计投入的基础设施总额);
3. 进区企业累计生产性投资(指进区企业历年来累计的生产性投资总额);
4. 现价工业产值(指进区企业当年完成的现价工业总产值);
5. 利税总额(指当年进区企业实现的利税总额);
6. 主导产业集聚度(指主导产业产值与全区工业产值的比值,主导产业是指单个产值占全区工业产值比重达15%以上的一个或若干个产业);
7. 投资强度(指当年新增企业生产性投资额与当年新进区企业总用地面积的比值);
8. 容积率(指当年新进区企业总建筑面积与总用地面积的比值);
9. 进区企业家数;
10.从业人员(包括吸纳当地农民、居民就业人员)。
三、达标升级考核的入围条件
凡申报嘉兴市乡镇工业功能区建设达标升级考核的对象,均须符合以下定性指标的要求:
1. 有由具备资质的专业单位编制、并经县(市、区)级人民政府批准的建设规划。
2. 有明确的产业定位,主导产业优势明显,产业集聚度较高。
3. 基础设施建设标准达到六通一平(即通路、通桥、通电、供水、排污、通信及土地平整)以上。
4. 有专职管理服务机构,并建立项目评估、基建施工、安全生产、环境保护、办事程序、服务承诺等制度。
5. 建有培育中小企业和招商引资载体功能的创业中心(孵化器)或标准厂房等综合配套设施。
6. 制定并实施资源节约型、创新发展型、管理科学型的新型化、功能化、特色化、生态化乡镇工业功能区建设规划。进区项目严格执行环境影响评价和“三同时”制度,积极推进清洁生产和ISO14000环境管理体系认证,努力发展循环经济。
7. 新进区项目全部符合产业政策;区内各生产经营单位没有发生重特大安全生产责任事故;企业排污达到标准;新增项目投资强度和容积率严格按省“双控”指标执行。
在满足上述定性指标要求的前提下,确定不同等级的定量指标入围条件。
(一)嘉兴市特级乡镇工业功能区达标入围条件:
1. 累计开发面积3000亩以上;
2. 基础设施累计投资1.5亿元以上;
3. 进区企业累计生产性投资20亿元以上;
4. 全年累计工业总产值50亿元;
5. 全年实现利税总额1亿元以上;
6. 主导产业集聚度60%以上;
7. 当年新增项目投资密度平均达100万元/亩;
8. 当年新增项目容积率平均达0.9以上;
9. 进区企业120家以上;
10. 从业人员8000人以上,其中吸纳当地农民、居民就业6000人以上。
(二)嘉兴市甲级乡镇工业功能区达标入围条件:
1. 累计开发面积2000亩以上;
2. 基础设施累计投资6000万元以上;
3. 进区企业累计生产性投资10亿元以上;
4. 全年累计工业总产值30亿元以上;
5. 全年实现利税总额5000万元以上;
6. 主导产业集聚度50%以上;
7. 进区企业80家以上;
8. 从业人员6000人以上,其中吸纳当地农民、居民就业4000人以上。
(三)嘉兴市乙级乡镇工业功能区达标入围条件:
1. 累计开发面积1000亩以上;
2. 基础设施累计投资3000万元以上;
3. 进区企业累计生产性投资5亿元以上;
4. 全年累计工业总产值20亿元以上;
5. 进区企业40家以上;
6. 从业人员3000人以上,其中吸纳当地农民、居民就业2000人以上。
四、达标升级考核的基本程序
(一)乡镇工业功能区达标升级考核工作每年进行一次。
(二)由各乡镇工业功能区建设管理单位填报《嘉兴市乡镇工业功能区建设达标升级考核申报表》(见附件)。
(三)《嘉兴市乡镇工业功能区建设达标升级考核申报表》由县(市、区)经贸局审核,县(市、区)人民政府同意后,报市工业园区建设领导小组办公室。
(四)由市工业园区建设领导小组办公室组织考核,并提出达标入围市特级、甲级、乙级乡镇工业功能区的建议名单,经市工业园区建设领导小组审定后,报请市政府批准公布。
五、达标升级考核的奖励措施
(一)从2006年起,乡镇工业功能区建设达标情况列为市对县(市、区)政府的工业经济发展目标考核内容,具体办法另行制定。
(二)对达标入围嘉兴市特级、甲级、乙级乡镇工业功能区的乡镇(街道)政府(办事处),分别给予一次性奖励人民币3万元、2万元和1万元,奖励资金在市区工业发展专项资金中列支。
(三)对市区范围内达标入围的嘉兴市特级、甲级、乙级乡镇工业功能区,分别给予一次性奖励人民币100万元、50万元和30万元(其中对进档达标升级的给予两档之间差额奖励),专项用于进一步开发建设和完善提升乡镇工业功能区,奖励资金在市区工业发展专项资金中列支。
六、其他
(一)各县(市、区)应结合实际,制定相应的实施细则。
(二)本办法自2006年1月1日起实施,原嘉兴市十强工业功能区考核办法同时废止。

附件:嘉兴市乡镇工业功能区建设达标升级考核申报表







附件:
嘉兴市乡镇工业功能区建设达标升级考核
申 报 表
单位:亩、人、万元、万元/亩、%、家
乡镇工业功能区名称 管理机构名称
负责人姓名 联系电话
E-MAIL 传真号码
累计开发面积 当年新增项目平均投资密度
基础设施累计投资 当年新增项目平均容积率
进区企业累计生产性投资 主导产业名称
工业总产值 主导产业集聚度
利税总额 进区企业家数
从业人数 农民、居民就业人数
县(市、区)经贸局意见   (盖章)200 年 月 日
县(市、区)人民政府意见   (盖章)200 年 月 日
市工业园区建设领导小组审核意见   (盖章)200 年 月 日
注:随表须附报,(1)乡镇工业功能区开发建设工作年度总结;(2)建设规划批准文件复印件及乡镇工业功能区总布图;(3)当年新增项目名称、投资额、建筑面积及用地情况清单;(4)乡镇工业功能区内部管理服务制度汇编。

安徽省国营企业厂长(经理)任期终结审计暂行规定

安徽省人民政府


安徽省国营企业厂长(经理)任期终结审计暂行规定
省人民政府



第一条 为了加强对国营企业厂长(经理)任期业绩的考核监督,保障企业改革顺利进行,根据国家有关规定和我省实际情况,特制定本规定。
第二条 凡实行厂长(经理)任期目标责任制和承包经营责任制的国营企业,厂长(经理)任期届满或任职一年以上离任的,均须进行任期终结审计。
第三条 大中型企业和地方骨干企业,按照隶属关系,由同级国家审计机关审计;其他企业由主管部门的审计机构审计。国家审计机关和部门审计机构(以下统称审计机关)也可委托审计事务所进行审计,但审计结论和处理决定须经审计机关审定签署后下达。
第四条 属于审计范围的企业厂长(经理)任期届满或中止任期离任时,主管该干部的部门应在其任期届满前两个月、中止任期离任前一个月,向审计机关提出审计申请。审计机关应在收到审计申请后三日内发出审计通知书。被审计人所在企业应在收到审计通知书后十日内,向审计机
关提供资产盘点、债权债务、被审计人任期业绩等书面材料。审计机关应在收到材料后二十至三十日内完成审计。
第五条 审计应按被审计人任期责任目标或承包经营目标对其进行全面考核、评价。重点是:
(一)主要经济目标是否实现,盈亏是否真实;
(二)企业资产是否完整,经营有无短期行为,有无潜亏挂帐和重大损失浪费;
(三)遵守国家政策、法规情况。
第六条 审计时限,一般以被审计人的任期为限,重大问题涉及以前年度的,可以追溯审计。
第七条 审计结束应作出审计结论,下达审计结论通知书。被审计人有显著成绩的,应建议有关部门表彰、奖励;有问题的,根据其性质和情节,提出给予行政处分或追究法律责任的建议。涉及其他人员责任的,一并提出处理建议。属于企业应纠正的违纪问题,另行下达审计决定通知
书。
第八条 审计结论通知书发出前,应将核查的材料交被审计人阅看,被审计人应在两天内签署意见。
被审计人对审计结论如有异议,可在收到审计结论通知书后十日内,向上一级审计机关申请复审。复审机关应在收到复审申请后二十日内实施复审并作出结论。复审期间,被审计人暂缓离任。
第九条 审计结论通知书主送申请审计的部门,作为被审计人业绩考核和调任新职的重要依据,同时抄送被审计人和其所在企业。申请审计的部门和企业应将被审计人调任(离任)的通知书和企业落实审计决定的情况,书面抄送审计机关。
第十条 被审计人和企业应如实向审计机关提供有关情况和资料。拒绝配合、隐匿不报的,按《国务院关于审计工作的暂行规定》处理。属于企业生产技术方面的秘密,审计机关应负责保密。
第十一条 审计机关和审计人员必须实事求是,秉公执法。对玩忽职守、徇私舞弊者,由主管机关给予行政处分;情节严重的,依法追究法律责任。
第十二条 本规定同时适用于拥有国家资产的供销社、二轻企业的厂长(经理)任期终结审计。
第十三条 本规定由省审计局负责解释,并制定实施细则。
第十四条 本规定自一九八八年一月一日起施行。




1987年12月22日

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