河北省汉语言文字应用管理条例
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河北省汉语言文字应用管理条例
河北省人大常委会
河北省汉语言文字应用管理条例
河北省人大常委会
（1993年7月3日河北省第八届人民代表大会常务委员会第二次会议通过 1993年7月3日公布 1993年10月1日起施行）
第一条 为了普及普通话，实施社会用字规范化，使语言文字更好地为社会主义物质文明和精神文明建设服务，根据《中华人民共和国宪法》和国家法律、法规有关规定，结合本省实际，制定本条例。
第二条 普通话是指以北京语音为标准音，以北方话为基础方言，以典范的现代白话文著作为语法规范的现代汉民族共同语。
规范汉字是指已经整理、简化的字和未经整理、简化的传承字。
第三条 凡本省行政区域内使用汉语言文字的公民，在从事政治、经济和文化等社会活动时，应当说普通话，必须使用规范字，并遵守国家有关语言文字的其他规定。
少数民族公民在使用汉语言文字时，也应当遵守本条例。
第四条 各级人民政府应当制定规划，采取措施，加强对语言文字工作的领导。
第五条 各级语言文字工作委员会负责本辖区内普及普通话、使用规范字的宣传和指导、协调、监督等管理工作。
各有关部门应当在语言文字工作委员会指导下，按照各自职责具体负责语言文字应用管理工作：
（一）新闻出版管理部门负责报纸、刊物、图书等用字管理；
（二）工商行政管理部门负责企业名称、产品商标标识、各类广告的用字管理；
（三）地名管理部门负责地名的用字管理；
（四）教育、科技、文化、卫生、广播、电视、邮电、铁路、交通、城乡建设、商业、旅游等部门负责本系统用字管理和普及普通话工作。
第六条 各级教育行政部门应当制定本地区学校普及普通话的规划和措施。学校是普及普通话的重要场所，应当将普及普通话纳入工作计划，提出明确的要求，建立必要的规章制度。教师必须使用普通话进行教育教学。师范院校和中、小学校的学生，应当学会并坚持使用普通话。
第七条 国家机关工作人员、部队指战员和为生产生活服务的各行业人员，应当把普通话作为工作用语。
第八条 社会用字是指面向社会公众的用字，其范围主要包括：
（一）报纸、刊物和图书等出版物用字；
（二）法律、法规、政令、公文、布告、宣传品、电报、票证、证件、标语、标牌、公章、证书、奖品和名片用字；
（三）商品名称、商品包装、商品说明书、商标标识和广告用字；
（四）各类地名（含自然地理实体名称、行政区划名称、居民地区名称及具有地名意义的台、站、港、场、路、街等）和单位名称及牌匾用字；
（五）电影、电视、戏剧等屏幕和音像制品用字；
（六）电子计算机汉字信息处理用字；
（七）各类文化体育活动和各种会议用字。
第九条 社会用字必须执行下列标准：
（一）汉字字形以1988年3月25日国家语言文字工作委员会、国家新闻出版署联合公布的《现代汉语通用字表》为准；
（二）简化字以1986年10月10日经国务院批准国家语言文字工作委员会重新发表的《简化字总表》为准；
（三）异读词以1985年12月27日国家语言文字工作委员会、国家教育委员会、广播电视部联合公布的《普通话异读词审音表》为准。
第十条 社会用字书写应当符合下列要求：
（一）规范、工整、易于辨识；
（二）行款一般应当左起横行，竖行的由右向左。
第十一条 除国家另有规定的以外，社会用字中禁止使用下列不规范字：
（一）已经简化的繁体字；
（二）已经淘汰的异体字；
（三）自造简体字、已经废止的《第二次汉字简化方案（草案）》中的字；
（四）已经淘汰的旧字形；
（五）已经更改的生僻地名和旧译计量单位名称用字。
第十二条 有下列情形之一的，允许使用或者保留繁体字、异体字：
（一）整理和出版的古籍；
（二）文物、古迹；
（三）书法艺术作品；
（四）具有影响的老字号牌匾；
（五）本条例施行前注册的商标；
（六）依法影印、复制的台湾、香港、澳门及海外其他地区出版的中文报刊、图书、音像制品等；
（七）经省语言文字工作委员会认可，其他确需使用或者保留的。
第十三条 本条例施行后，不规范的社会用字，必须纠正。大型金属、水泥、石刻、霓虹灯牌匾等不规范用字立即纠正有困难的，经报请当地语言文字工作委员会同意，可以限期纠正，但是必须在纠正前制作规范字副牌，悬挂于明显位置。
第十四条 汉语拼音是帮助学习汉字和推广普通话的工具。
汉语拼音以1958年2月11日第一届全国人民代表大会第五次会议通过的《汉语拼音方案》为准。
汉语拼音按照1988年7月1日国家教育委员会、国家语言文字工作委员会联合公布的《汉语拼音正词法基本规则》书写，使用时与汉字并用。
第十五条 凡对普及普通话、实施社会用字规范化作出显著成绩的单位和个人，由当地或者上级人民政府给予表彰和奖励。
第十六条 凡违反本条例第九条、第十条、第十一条、第十三条、第十四条有关规定的，各级语言文字工作委员会应当会同有关部门对其进行批评教育，限期纠正。对限期内未予纠正的用字不规范的牌匾、印刷物和音像制品等，应当拆除或者销毁；对当事人视情节轻重处100－50
00元的罚款。罚款缴同级政府财政部门。
第十七条 当事人对处罚决定不服的，可以在接到处罚决定通知书之日起15日内先向作出处罚决定的上一级行政机关申请复议，对复议不服的，再向人民法院提起诉讼；也可以直接向人民法院提起诉讼。对逾期不申请复议也不提起诉讼，又不履行处罚决定的，由作出处罚决定的行政
机关申请人民法院强制执行。
第十八条 省人民政府可以根据本条例制定实施办法。
第十九条 本条例在具体应用中的问题，由河北省语言文字工作委员会负责解释。
第二十条 本条例自1993年10月1日起施行。
1993年7月3日
长春市人民政府关于印发《长春市食用肉品目标管理责任制暂行办法》的通知
吉林省长春市人民政府
长府发〔1997〕66号
长春市人民政府关于印发《长春市食用肉品目标管理责任制暂行办法》的通知
各县(市)、区人民政府，市政府有关部门：
实行肉品目标管理责任制，是全面实现“放心肉、满意肉工程”确定的目标，更好地培育和发展畜禽肉品市场体系，依法规范畜禽肉品生产、加工和销售活动的重要措施。为保证责任制落实，现将《长春市食用肉品目标管理责任制暂行办法》印发给你们，请结合实际认真贯彻执行。
长春市人民政府
一九九七年九月二十六日
长春市食用肉品目标管理责任制暂行办法
为全面落实目标管理责任制，进一步加速“放心肉、满意肉”工程建设，结合我市食用肉品管理工作实际特制定本办法。
一、责任与要求
(一)组织领导
1、确保市民吃上“放心肉、满意肉”是一项综合性的社会系统工程，各县(市)、区和有关部门的领导要纳入重要议事日程，拿出主要精力亲自抓、具体抓。要逐级强化目标管理，不断完善管理体系，保证开展工作的基本经费和工作条件。使之逐步走上规范化、法制化管理轨道。同时要加强宣传舆论工作，提高群众主动参与意识、自我保护意识和监督意识，逐步实现辖区管理社会化。
(二)屠宰场建设管理与兽医卫生检疫
2、各级政府肉品管理委员会办公室(简称“肉管办”)要不断加强对畜禽屠宰场的管理。畜禽屠宰场的建设要符合标准，严格按规定进行，并建立健全生产、卫生、安全等项管理制度。
3、畜禽屠宰场要严格按生产工艺要求组织生产，屠宰工人要统一着整洁的工作服、鞋、帽，非生产人员一律不得进入生产车间。
4、畜禽屠宰场必须保证清洁的卫生环境，室内外要经常打扫消毒。肉品要密闭悬挂运输，运肉车辆要经常冲洗，定期消毒。
5、畜禽屠宰场的兽医卫生检疫人员必须严格执行操做规程，认真做好畜禽及其肉品的宰前检疫和宰后检验工作。检验的部位要准确，胴体加盖验讫印章要清楚，检疫证明要按规定填写，项目要齐全，字迹要工整。
6、对检出的病害畜禽及其肉品必须按国家有关规定进行无害化处理，认真做好登记。
7、兽医卫生检疫人员要科学安排工作时间，畜禽屠宰场要安排检疫人员昼夜值班，不得空岗。
(三)熟肉制品生产和经营
8、食品卫生监督人员要按照有关规定，做好熟肉制品小型加工场(点)和市场销售业户的审批、办证、日常监督指导工作。
9、销售熟肉制品时，必须按照食品卫生要求设置防尘、防蝇设施并使用卫生、清洁的工具付货，严禁裸露销售和手抓食品。
10、熟肉制品生产企业必须按国家的有关规定和标准从事生产经营，设置检验机构，配备检验人员和检验设备，每批产品都要出具产品合格证或卫生检验报告单。技术监督等部门要定期进行监督检查。
(四)市场准入
ll、从事畜禽生肉经营的单位和业户必须持有肉品经营许可证和检疫(验)证明，并做到亮证、持放心肉信誉卡售肉；从事熟肉制品经营(含肉灌制品)的单位和业户必须持有熟肉制品临时销售许可证(或销售许可证)和信誉卡，以及产品卫生检验报告单、产品合格证或进货发票方可销售。
12、市场管理部门每天要对进入市场销售的畜禽肉品进行两次查证验物工作(早市和夜市各一次)，每次查证验物后要加盖查证验物印章。查证验物包括如下内容：一查肉品经营许可证(熟肉及制品查销售许可证或临时销售许可证)；二查检疫(验)证明及检疫(验)证明日期、品种、数量、检疫单位和人员印章、屠宰场印章等项内容(熟肉及制品查卫生检验报告单或产品合格证或进货发票)；三查畜禽肉品检疫标识及证、物、数量、品种是否相符。严禁销售“点外点”肉品。
13、市场查证验物的时间：早市冬季6点开始，春、秋季5点开始，夏季4点30分开始。日市第一次开市即查；第二次下午2点开查。
14、市场管理部门要为从事畜禽肉品经营的业户提供带编号和市场印章的信誉卡，并经常检查信誉卡的使用情况。
15、市场管理部门对食用肉品管理要建立4个档案：即市场管理人员档案、市场查证验物档案、市场业户信誉卡发放编号档案和处罚档案。档案要长期保管，出现问题要及时追查。
(五)餐饮业与肉制品加工业
16、宾馆、饭店、食堂、熟食加工厂等加工经营单位购买畜禽及其肉品必须实行帐卡(证)制度。市卫生部门负责统一印制《长春市食品生产经营单位畜禽肉品采购登记簿》，并负责发放和监督检查。各级卫生部门要对其监督管理的餐饮单位用肉情况进行定期检查，每两个月至少检查一次，并做好检查记录，写明检查内容并提出处理意见。
17、熟肉制品加工厂的帐卡证制度由技术监督部门负责管理，并定期对购肉原料和产成品质量进行监督检查，每个月至少检查一次，并做好检查记录，写明检查内容及结果。
（六）禁存活畜
18、禁养区内任何单位和个人严禁存留猪、马、驴(骡)、牛、羊等家畜，严禁违反规定在屠宰场(点)外屠宰畜禽。
19、各级城建部门要以街道办事处为单位，对辖区内禁存活畜和私杀滥宰情况进行检查，每月至少检查两次发现问题及时处理，并做好检查记录。
（七）客车禁运
20、严禁长途客车、郊线公共汽车、出租车、试验车、铁路客车运输营销性畜禽肉品。交通、公用、铁路部门要严格把关，经常对上述车辆进行检查，发现问题及时查处，并做好检查记录。
（八）综合管理
21、各级政府“肉管办”在肉品管理各个五一节中，要履行综合、协调、督促、检查的职责，并定期对涉及肉品管理工作进行检查。
二、建立制约机制与激励机制
（一）全面建立监督检查考核制度
22、畜牧、卫生、工商、技术监督、城建、交通、公用等部门及各级政府“肉管办”，要根据本部门在肉品管理工作中的责任和要求，层层签订目标管理责任制，建立检查制度和保证金制度以及检查考评档案，并通过经常性的督促检查和定期考核推动工作。要及时向有关领导和部门通报考核检查结果，并对责任单位和个人按目标管理责任制予以奖罚。
（二）建立行业、部门间制约监督机制
23、各级政府“肉管办”要按目标管理责任制的要求，对屠宰场建设管理、兽医卫生检疫、市场准入制度、熟肉制品管理、用肉单位帐卡(证)制度、禁养区禁存活畜、禁止客车运输营销性畜禽肉品等项管理工作，进行定期考核和经常性的监督检查，发现问题除对责任者依法处理外，还要责令有关管理部门督促整改。同时将考核检查情况作为年终目标管理责任制奖惩的依据。
24、各级工商、卫生、畜牧、技术监督、城建、交通(公用)部门和乡镇政府、街道办事处、市场主办者及肉品管理的单位和部门，除加强管理，开展经常性的监督检查，落实目标管理责任制外，还要将管理过程中发现的其它问题，及时向出现问题单位的上级主管部门通报，并报同级“肉管办”督办处理。尽快形成各行业部门间各司其职、各负其责、密切配合、互相制约、齐抓共管的运行机制。
(三)建立保证金制度
25、每年年初各畜禽屠宰加工、肉品运输仓贮、餐饮用肉加工、市场肉品销售、熟肉制品加工、客车禁运等生产经营单位和业户都要向其主管部门缴纳一定数额的“放心肉保证金”。各级管理部门的保证金用其奖励资金解决。各部门的保证金要专户存储，用于肉品目标管理责任制奖罚。
26、各级政府和有关部门要对保证金实行“分级管理”，即市管县(市)区，县(市)区管街道办事处及乡镇(各行业部门也要按此逐级管理)；肉制品加工厂、营销业户、餐饮单位等生产经营单位和业户要按行业归属向其管理部门缴纳保证金；屠宰场(点)的保证金要按辖区管理原则向当地县级“肉管办”缴纳(其中供城区肉品的屠宰场的保证金还要向市“肉管办”缴纳)。各级政府和有关部门要按目标管理责任制的要求对肉品管理工作进行监督检查和考核，发现问题的要视其情况相应扣减保证金，完成责任目标的要返还它评对级保证金，并对成绩显著、表现突出的给予表彰和奖励。奖励资金由各级财政解决。
27、各地各部门在实行保证金制度的同时，还要辅以其它奖惩措施。对有问题的可采取通报批评、新闻曝光、取消评优资格、降职降级、调离岗位、停业整顿等项制约性措施。对成绩显著的要以通报表彰、树立典型、评先创优、提职升级等形式予以鼓励。
28、各级政府及有关部门逐级推行保证金制度时，要精心组织、严格管理。保证金收缴数额要合理，不能增加生产经营单位和业户的负担，更不能出现滥罚、滥扣、滥发奖金问题。县级以下管理部门及生产经营单位和业户上缴保证金的标准，各地各部门可结合实际自行确立。监督检查和考核工作也要根据全市统一要求自行组织。
29、市直工商、卫生、城建、畜牧、技术监督、交通、公用部门及各县(市)区“肉管办”的保证金用市政府专项奖励资金解决(县级以下管理部门的保证金也可参照由同级政府解决)，由市“肉管办"代表市政府对各自的“目标管理责任制"的落实情况进行监督检查和考核。
三、奖罚及要求
30、市“肉管办”在组织定期考核和经常性的监督检查中发现问题，除对当事人进行处理外，还要根据责任分工相应扣减负有管理责任的县(市)、区“肉管办”或市直行业主管部门的保证金。定期检查每发现一次问题扣减200元，经常性的监督检查每发现一次问题扣减100元，同一问题在同一责任单位或责任人反复出现，可视情节加倍扣减保证金。考核和监督检查均无问题的，保证金做为全年奖励资金颁发奖励；政绩突出的，除按第27条规定奖励外还要另外嘉奖以资鼓励。奖金可用于奖励有关工作人员。
31、供城区畜禽肉品的屠宰场，每年年初要向市“肉管办”交3000元保证金，向所辖县(区)“肉管办”交2000元保证金，完成责任目标的，年底予以退回。市级检查发现问题，每次扣减500元(县区“肉管办”也要相应扣减)；对发现问题不及时整改的，保证金要加倍扣减；保证金全部扣完仍存在问题，可视情节责令屠宰场停业整顿3至15天或取消其定点屠宰的资格(外埠屠宰场取消入长销售肉品资格)。
32、基层管理部门对生产、加工、仓贮、运输、销售畜禽及其产品的单位和业户，要根据其从业表现进行相应的奖罚。具体标准及奖罚方法由各县(市)、区政府和市政府各有关部门自行确定。对问题较多或成绩显著的除按保证金制度奖罚外，还要按第27条的规定予以相应的处罚或奖励。
33、为防止截留挪用保证金，各级政府“肉管办”要和同级财政一起加强监督检查，确保保证金合理使用。
34、外埠入长从事生产、经营畜禽肉品的有关单位和业户参照本办法执行。
审判实践中的商品房买卖合同的效力及应用
肖 文
一、商品房买卖合同的效力问题
对商品房预售合同的效力问题，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》及最高人民法院有关领导对该规定所作的说明已作了较明确的阐述，容易理解，操作性较强。但对于商品房现售的条件，法律和行政法规未作明确规定，对现售合同的效力问题，上述司法解释亦未作规定。实践中对此有不同认识。若将《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条规定的未依法登记领取产权证书的房地产不得转让（当然包括商品房买卖）作为强制性规定理解，则商品房现售合同生效条件应为房地产依法登记领取权属证书。但上述理解显然与建设部《商品房销售管理办法》第七条规定的商品房现售条件不符。若不作上述理解，则违规开发的商品房，只要已竣工，只要不具备导致合同无效的其它事实，买卖即为合法有效的合同而受法律保护，不利于保护消费者的权利，因为没有行政法规和法律对商品房现售条件作其出限制性规定，《商品房销售管理办法》只是部门规章。笔者认为，在商品房现售合同的效力问题上，我国法律存在漏洞，急需相关的立法和司法机构作出补充。笔者主张，在目前的法律框架内，可以将《商品房销售管理办法》第七条规定的商品房现售条件与《中华人民共和国合同法》第五十二条第（四）项的规定结合起来作为商品房现售合同的生效条件，如商品房不符合《商品房销售管理办法》第七条规定的条件，则可以商品房买卖合同损害社会公共利益为由，援引《中华人民共和国合同法》第五十二条第（四）项的规定确认其无效。如此补充现有法律的漏洞。
二、商品房买卖合同的分类
这是每个审判员审理商品房买卖合同案件时首先要解决的问题。 关于商品房买卖合同的分类，对行政执法和司法最有影响和意义的分类是分为商品房现售和商品房预售两种。这是根据商品房开发建设过程并结合合同成立时间对商品房买卖合同进行的分类。鉴于有关法律和司法解释对上述两种合同的生效条件等分别作出了规定，上述合同分类问题的影响则直接及于法律适用和合同效力的认定，决定着案件审理的方向。根据建设部制定的《商品房销售管理办法》第三条的规定，商品房现售，是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为；商品房预售，是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或者房价款的行为。对于已竣工未验收和验收未达合格标准的商品房，其买卖合同应按预售还是按现售处理，笔者认为，将上述商品房按现房处理、归于不符合法定条件的现房更符合我国法律区分现房和预售的初衷：允许房地产开发商预售商品房是为了房地产开发企业能在工程建设过程中取得部分资金，且该资金必须用于工程建设；预售是一种特殊的销售，预售的商品房至少还在建设中。上述理解亦符合国人对现房和期房的一般理解：盖好了的房子是现房，尚未施工和正在施工的房产为期房。基于此，笔者主张将上述房产的买卖纠纷适用现售合同的相关规定调整，其结果是区分预售和现售以工程是否竣工为据。这其中实际隐含着已竣工未验收或验收不合格的房产是不符合法定入市条件的现房这一观念，和合法与不合法的合同只要种类相同即适用相同的法律规范的理念。
三、因房屋存在质量问题解除合同的条件
房屋主体质量经鉴定不合格应解除合同，因法有明文规定，现在审判实践中已是共识。但对一般房屋质量问题达到什么程度，当事人可以请求法院解除合同，实践中却存在很大分歧。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条规定，因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。该条显然是对《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项规定的解除合同的条件，即“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”在商品房买卖合同中的解释和应用，但商品房质量问题到什么程度为“严重影响居住使用”？该条解释的可操作性不强，依赖于法官的自由裁量。有人认为，商品房正常的“居住使用”主要以安全为标准，只要房屋能安全的居住使用，其它质量问题不会严重影响居住使用；其他人认为，“居住使用”不仅以安全为条件，与房屋价值相应的舒适和美观亦是正常居住使用的标准，如房屋不具备与其价值相应的舒适和美观程度，亦应认定为严重影响居住使用。笔者同意第二种观点。
四、关于商品房买卖合同缔结过程中欺诈行为的认定
在商品房买卖活动中进行欺诈和恶意违约的要承担最高至双倍购房款的惩罚性赔偿责任，是最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定中的亮点。上述规定是根据《中华人民共和国合同法》和《中华人民共和国消费者权益保护法》的相关规定确定的，明确了双倍赔偿在商品房买卖纠纷中的适用范围，防止其运用的任意性，对于正确维护开发商和消费者双方的利益起到了一定作用。实践中，因恶意违约行为客观性较强，较易审查和认定；而对于欺诈行为如何认定，实践中审判人员的认识不一。笔者认为，上述司法解释中的欺诈行为源于《中华人民共和国民法通则》和《中华人民共和国合同法》对欺诈行为的规定。根据上述法律及相关司法解释的规定，欺诈行为主要可以划分为两类：即故意隐瞒真实情况和虚假陈述。在上述两种欺诈行为中，虚假陈述是作为，客观性较强，当事人举证不易，但法院认定不难，在此不作论述。对于故意隐瞒真实情况如何理解和认定，争论很多。根据王利明教授的观点（见王教授所著《违约责任论》有关内容），有义务告知对方真实情况而故意不告知，应认定为故意隐瞒，并提出认定故意隐瞒的关键是确定是否有义务向对方陈述真实事实。笔者认为，上述观点从理论上为我们确认隐瞒行为，提供了简明和可操作的规则。但王教授未对如何认定“故意”发表意见。笔者认为，按一般的理解，故意隐瞒显然不包括不知道或因过失而未告知的情况。应该承认，存在由于过失而隐瞒真实情况的可能。这就要求查明当事人的主观情况，如是否知道或应当知道真实情况，结合法律是否确定其有告知此真实情况的义务，若均是确定的，而当事人未告知，并造成对方陷入错误认识，则可认定欺诈行为成立。欺诈行为一般较难认定，但笔者认为，有关的法条上有“故意”二字，就应该如此理解和操作，查明不了，依法不予认定即可，但不能推定。
五、审判实践中的几点做法：
1、对开发商开发的房屋质量问题，审理时把握“是否根本违约”这一关键。如果存在房屋主体结构质量不合格不能交付使用、因房屋质量严重影响正常居住使用等根本违约情形的，可以判决退房并赔偿损失。在审判实践中遇到的多数案件是开发商违约但不构成根本违约的，如一般质量问题、面积存在少量误差等，这种房屋质量问题被发现时，多数消费者已经入住，有些已经对房屋进行了装修，如果判决退房，会使双方损失扩大，可判决开发商对房屋进行维修或进行赔偿，从而最大限度地维护社会稳定和秩序。
2、在不能交付或不按期交付商品房纠纷的处理上，着重保护预购方的合法权益。在商品房预售合同纠纷中，预售方不能交付或不按期交付商品房的纠纷也占有相当大的比例。这种纠纷的形成原因是多方面的。有的是因为预售方的建房资金不到位而引起的，有的是因为预售方将商品房转卖给第三人引起的，等等。对于这类纠纷，较难处理的问题是判定继续履行合同还是解除合同。在预售方不能按合同交付房屋的纠纷中，多数预购方都要求预售方退还房款（解除合同）并承担违约责任。当然，也有的预购方要求预售方继续履行合同并承担违约责任。对于这类纠纷，在坚持合同效力的前提下，切实维护预购方的合法权益。一方面，在预售方有能力继续履行合同的情况下，应当要求预售方继续履行合同并承担违约责任。否则，如果判定解除合同，退还房款，则可能由于预售方无力退款而使预购人的合法权益得不到保障；另一方面，在预售方没有能力继续履行合同的情况下，而预售方又有足够的资金可以退还房款的，则可以解除合同，退还房款并承担违约责任。如果预售方既无继续履行合同的能力，又无退款的能力，则可以采取一定的保全措施，以保护预购方的合法权益。在这种情况下，应当判决解除合同，责令预售方承担违约责任，并对预售方已建的商品房或土地使用权依法进行强制拍卖，以拍卖的价款退还预购方的房款。
3、.抓争议的主要焦点。商品房买卖纠纷案件，当事人会有几种乃至十几种诉讼请求。在调解时，抓住主要矛盾，有的放矢地做工作，才有调解成功的可能。如我院审理的李某等商户诉黑龙江长宏房地产有限公司商品房买卖纠纷一案，原告提起的诉讼请求有十一项，但经过与合同对比分析，合法的请求只有三项，而在这三项的合法请求中最主要的是支付预期交房违约金。抓住这个主要争议焦点，法官有针对性地做双方当事人的工作，很快促成双方达成调解协议。
