河北省人民政府关于修改《河北省实施〈残疾人就业条例〉办法》的决定

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对现行商品住宅共用部位共用设施设备维修基金管理制度的反思

王兴敏


在我国，随着商品化住房制度的确立，住宅的生产、交换、取得均已纳入社会主义市场经济体系中，大量的商品住宅成为城镇居民重要的消费或投资需求，人们通过购买行为取得商品住宅楼之一部分（或居住单元）产权而成为房屋所有权人后，其在对住宅的自用部位和自用设备享有专有所有权的同时，也与其它所有权人就同一建筑物的共用部位、共用设施设备形成了共有法律关系，即房屋所有权人对共用部位、共用设施设备享有共有所有权。但由于共用部位、共用设施设备作为建筑物整体不可或缺的共用部分，其具有不可分割性，每一名房屋所有权人不能根据自身的目的（如维修、使用）对共用部分进行分割，以行使权利或承担义务，且每一名房屋所有权人的自用部位、自用设备与共有性质的共用部位、共用设施设备共同构成了物理形态的建筑物结构整体，共用部位、共用设施设备的维修使用直接关系着对自用部位、自用设备的利用程度。因此，如何对住宅共用部位、共用设施设备实施及时有效的维修养护，以延长建筑物的使用寿命，保障自有房产的保值、增值，成为每一名房屋所有权人面对的一个现实问题。其中这就涉及各产权人如何公平合理地承担维修养护费用。对此，国家建设部先后颁布了《城市异产毗连房屋管理规定》、《公有住宅售后维修养护管理暂行办法》、《城市新建住宅小区管理办法》等一系列规范性文件，对住宅维修养护范围、责任及费用承担等做了相对原则的规定。1998年11月9日建设部、财政部发布的《住宅共用部位、共用设施设备基金管理办法》则意味着我国针对住宅共用部位、共用设施设备的维修养护建立维修基金制度。该办法主要对维修基金的筹集、管理、使用等做了明确的规定，操作性比较强，但对于该办法中的一些细节，笔者认为欠缺有关法律、技术层面的考虑，故在实际操作中容易出现问题。以下笔者加以分析，并提出相应建议，以供参考：
一、共用部位、共用设施设备维修基金（以下简称维修基金）计取基数不合理
根据《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》（以下简称《管理办法》）第五条之规定，商品住房销售时，购房者应当按购房款2-3%的比例交纳维修基金。可见，购房者缴纳维修基金是以购房款为基数计取的，但笔者认为以此做为计取基数有失公平。
1、根据《管理办法》第3条规定，共用部位是指住宅主体承重结构部位、外墙面、门厅、楼梯间等，共用设施设备则指建设费用摊入住房销售价格的上下水管道、落水管、水箱、电梯......以及共用设施设备的房屋等。商品住房开发单位在进行商品住房价格核算时，已将上述共用部位、共用设施设备的建设费用摊入成本，这些成本与征地和拆迁安置补偿费、前期费用等相关费用构成开发成本。开发成本、税金和利润三部分构成了商品住房的基准价格，但销售单位在实际出售中，还根据每一名购房者购买的居住单套住房的区位差别（如楼层、朝向、采光等因素）进行基准价格调整，即销售价格并不等于基准价格，而造成两种价格不同的是由于每一名购房者享有专有所有权的自用部位处于同一建筑物的不同楼层、不同朝向等区位因素差异造成的。但共用部位、共用设施设备做为购房人共有所有权的对象，对于每一名购房人而言无区位差异。另外，根据建筑物区分所有权理论，购房人均对具有共用部分性质的共用部位、共用设施设备享有共同使用的权利，而这种权利也发生非因区位因素而差别。因此，购房人在对无差异的共用部位、共用设施设备享有并行使权利时，其因维修义务而产生的维修基金的计取基数也应是一致的，例如：基准价格为1000元/m2的商品住房，二楼一名购房人的购房款为1000元/?（即上下浮动为零），则提取维修基金为20-30元/m2，但如果三楼一住户销售价格为1150元/m2（即上浮15%），则须提取维修基金23-34.50元/m2，二户维修基金相差3-4.50元/?。显然，二者对无权利的共用部位、共用设施设备承担了有差别的维修义务，这明显有悖于权利、义务相一致的原则。
2、购房款对销售单位而言，属销售价格，而商品住房的销售价格属市场定价，销售单位可根据不同情势制定相应的销售价格，如商品住房预售和现售、分期付款及一次性付清房款都会造成最终实际成交的销售价格不同。另外，社会关系因素（如亲朋好友等利害关系人）亦可造成此类现象的发生。再者，有些销售单位为促销其商品住房，与购房人共同隐瞒真实成交的购房价格，以达到少交维修基金的目的。这样就产生了因购房人所支付的购房款不一致，从而提取的维修基金不一致，从而损害了依规缴纳维修基金的购房人的部分权益。
3、维修基金做为专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的大修、更新、改造之资金，其设立的根本目的是保障住房售后的维修管理。在未建立维修基金制度前，根据《城市异产毗连房屋管理规定》，对房屋共有部位的修缮，由房屋所有权人按份额比例分担，但《管理办法》实施后，维修基金按《管理办法》第五条规定是按购房款比例计取的，如果维修基金不敷使用时，又该如何筹集呢？根据《管理办法》第11条2款规定，应按业主（即购房人）占有的住宅建筑面积比例向业主续筹。在这里，可明显看到，按建筑面积续筹则完全排除了始建维修基金计取基数（购房款）所包含的可变因素。在购房人对共用部位、共用设施设备享有权利、承担义务均不变的情况下，购房人在缴纳维修费用的标准却出现了不一致（即含可变因素的购房款与建筑面积两种标准），这是不合理的。
二、在现行条件下，维修基金缴存方式不合理
根据《管理办法》第五条、第九条之规定，维修基金由销售单位在商品住房销售时收取，在业主办理房屋权属证书时，销售单位将代收的维修基金移交由房地产行政主管部门代管，但笔者认为这种缴存方式容易出现监控不力，且基金缴存失控。
1、销售单位做为商品住房开发单位，在对一个房地产项目的开发
过程中，将需要和使用大量的资金。在开发资金紧张的情况下，销售单位很容易将其代收的维修基金挪作他用，以解燃眉之急。甚至，在实践中，有些销售单位恶意占有维修基金，而用滞销的商品住宅折价抵付维修基金，形成变相销售商品住房现象，造成了维修基金不能有效地缴存。
2、将业主办理房屋权属证书的时间做为销售单位向房地产行政主
管部门移交维修基金的时界点，不利于维修基金的及时移交。在我国，由于销售单位的原因造成产权证书迟迟未能办理的现象屡有发生，那么，根据《管理办法》第9条之规定，就造成购房人在入住前已经缴纳的维修基金却长时间地由销售单位占有或使用，更有甚者，有的销售单位在购房人办理房屋权属登记前，就已解散不存在了，其代收的维修基金也更无从谈及移交。
有些地区为了加强维修基金的移交管理，规定销售单位不移交维修
基金，不予办理房屋权属登记，但这样业主就不能及时办理房屋权属证书，权利处于为稳定状态，容易产生社会矛盾，再者，如此管理缺乏合法性，故此方法不为治本之策。
三、维修基金使用尚须完善
根据建筑物区分所有权理论，共用部位、共用设施设备属共用部分之范围，共用部分可区分全体共用部分和一部共用部分两类，全体共用部分是指由全体业主共同使用、收益、管理的物业共同部位、共用设施部位。一部共用部分则指部分业主共同使用、收益、管理的物业共同部位、共用设施设备。否则，基于权利、义务相一致的全体共用部分之修缮费用由全体房屋所有权人分担，而一部共用部分之修缮费用则由对该部分共用部分享有使用权的房屋所有权人分担，这一原则已在《城市异产毗连房屋管理规定》有所体现，但在《管理办法》中，就维修基金的使用未作详细的规定，如建筑物基础需大修，这时使用全体业主共同所有的维修基金，无异议而言，因为这涉及全体业主的共同利益，但如果为某些层所专用的楼梯需大修时，是否也可使用全体业主共同所有的维修基金呢？《管理办法》未对此做出相应的使用规定，笔者认为，此时应使用维修基金中属专用楼梯的房屋所有权人缴纳的那部分资金，否则，将会使专用楼梯的非受益者分担专用楼梯受益者的修缮义务，这是不公平的。因此，明确全体共用部分和一部共用部分的范围，对于规范维修基金的使用是很重要的。
四、建议
1、根据以上对维修基金提取基数的分析论述，在向购房人收取维
修基金时，应力争客观、公正、真实，减少或杜绝可变因素，故维修基金应按商品住房的基准价格的比例收取。
2、维修基金的缴存应脱离销售单位这一环节，从而减少维修基金
的缴存风险，考虑我国的物业管理尚处于规范阶段，维修基金应直接由房地产行政主管部门按规定收取并代管。
3、根据《物业管理条例》，维修基金制度已具有法律地位，其使用
的是否公平、合理，将直接影响每一名业主的切身利益，故应完善维修基金使用管理，尤其是明确全体共用部分和一部共用部分的分类及其范围和相对应的维修基金使用原则等。

(内蒙赤峰市红山区房管局王兴敏)



安徽省六安市人民政府


宣政[2003]48号


关于印发《宣城市市直下岗失业人员小额贷款担保管理办法》的通知

　

市政府各部门、各直属机构：

为鼓励下岗失业人员自谋职业和自主创业，切实做好下岗失业人员再就业工作，现将《宣城市市直下岗失业人员小额贷款担保管理办法》印发给你们，请结合实际，认真贯彻执行。

二00三年六月九日

　

　

宣城市市直下岗失业人员小额贷款担保管理办法

　

第一章 总则

第一条 为鼓励市直下岗失业人员自谋职业和自主创业，切实做好再就业工作，经市人民政府批准，成立宣城市市直下岗失业人员小额贷款担保中心。依据中国人民银行、财政部、国家经贸委、劳动和社会保障部关于《下岗失业人员小额担保贷款管理办法》（银发[2002]394号）的通知规定和《中华人民共和国担保法》、《中华人民共和国合同法》等有关法律、法规，制定本管理办法。

第二条 宣城市市直下岗失业人员小额贷款担保中心（下称担保中心）为市政府直属事业单位，与市中小企业信用担保有限公司—个机构、两块牌子。担保基金从现有中小企业信用担保资金中切块安排,单独建帐、管理和考核。下岗失业人员贷款担保属《担保法》规定的保证行为，担保中心属非金融机构，担保资金和业务经费以市政府财政资助为主，以担保费收入为辅。

第三条 下岗失业人员小额贷款担保行为，以安全性、合法性、社会性为基本准则，按市场化运作，兼顾社会公平、促进就业，坚持诚实信用、平等自愿原则。

第四条 担保中心的主要职能是：对市直自谋职业和自主创业的下岗失业人员进行资信评估，开展小额贷款担保，实施债务追偿。

第五条 本管理办法所称市直下岗失业人员，是指具有劳动能力并有就业愿望的下列人员：市直国有企业下岗职工、市直国有企业的失业人员、市直国有企业关闭破产需安置的人员。

本管理办法所称担保为保证，即担保中心与金融机构（债权人）约定，当被担保人不履行或不能履行债务时，担保中心按约定承担连带保证责任。

第二章 担保基金

第六条 担保基金来源渠道：

(一)市中小企业信用担保资金，切块安排，首期为100万元；

(二)国内外有关机构、组织、企业和个人自愿提供的资助；

(三)其他。

第七条 担保基金补充来源渠道：

(一)市财政增拔的补充资金；

(二)资金存款利息收入和其他收入；

(三)其他。

第三章 组织管理

第八条 由市经济贸易委员会、市财政局、市人民银行、市劳动保障部门成立市直下岗失业人员小额贷款担保管理委员会，办公室设在市经贸委中小企业科。管委会主要职责：

(一)监督、规范担保基金运作行为；

(二)审议批准担保中心有关管理制度；

(三)审议担保中心年度财务预算方案和决算方案；

(四)监督担保中心业务操作；

(五)审议和决定担保中心的重大事项。

第九条 担保中心的主要职责：

(一)制定担保中心章程；

(二)制订市直下岗失业人员小额贷款担保基金使用办法；

(三)对申请担保的市直下岗失业人员进行资格审查；

(四)受理担保申请，并按规定审批担保；

(五)负责保后跟踪检查以及担保的代偿与追偿；

(六)制定并执行内部规章制度；

(七)定期向主管部门报告担保业务运行情况及财务收支状况。

第十条 担保中心主任为中心的法定代表人，行使以下职权：

(一)组织制订担保中心的发展规划、年度工作计划；

(二)组织编制担保中心年度财务预、决算；

(三)负责提名担保中心管理层人选，决定一般人事安排；

(四)负责担保中心的日常经营管理；

(五)主管部门授予的其他职权。

第四章 担保业务

第十一条 担保对象：自谋职业和自主创业，已领取营业执照，并依法经营的市直下岗失业人员。

第十二条 申请担保人员应具备以下条件：

(一)年龄在60周岁以内、身体健康、具有一定劳动技能，经社区(居委会)、市劳动保障部门和财政部门审核推荐；

(二)重合同、守信用，有较高的信用度；

(三)经营项目符合国家产业政策，有较好的经济效益；

(四)具有规定比例的自有资金；

(五)担保中心认为的其他条件。

第十三条 担保贷款额度及期限：单人贷款最高额度为2万元，期限最长不超过2年。

第十四条 担保规模：担保额控制在担保中心净资产5倍以内。

第十五条 担保方式：采用连带保证，

第十六条 担保中心按照下列程序办理担保业务：

(一)个人申请；

(二)社区(居委会)推荐；

(三)劳动保障服务机构、市财政局初审；

(四)担保中心审查；

(五)签订合同；

(六)发放贷款；

(七)正式承保。

第十七条 担保中心为市直下岗失业人员提供小额贷款担保，被担保人应向担保中心支付担保费，担保费按银行同期基准利率的40%收取。

第五章 担保赔付与责任

第十八条 当贷款逾期时，由协议银行与担保中心共同组织催收与追偿，或由协议银行进行展(转)期处理。对逾期6个月仍无法收回的贷款，由协议银行提出《事故报告书》，经担保中心调查核实后，由担保中心承担代偿责任。

第十九条 担保中心履行代偿后，在法律关系上由担保人变为债权人，依法实施追偿。

第二十条 未经担保中心书面同意和对担保中心权益造成侵害的行为，担保中心不承担保证责任。

第六章 风险防范与控制

第二十一条 担保中心开展担保业务要确保资金安全运营，控制减少损失，将当年代偿总额控制在担保额度的20%以内，超过控制界限，必须及时采取有效措施。

第二十二条 担保中心设置担保业务评审组，根据业务操作规程，分别决定中心的担保业务。对要求小额担保贷款的市直下岗失业人员，必须以其合法财产抵押或质押，提供反担保措施。

第二十三条 建立担保风险基金，用于担保业务代偿。基金组成：

(一)未到期责任准备金，按保费收入50％提取；

(二)风险准备金，按年末担保责任余额1％提取；

(三)全部经营利润。

第二十四条 建立风险补偿制度。

(一) 市财政每年按担保资本金的1%进行补偿；

(二)当年代偿不超过担保规模20％时，经市政府批准，市财政给予部分补偿；超过20％时，超出部分由中心自行补偿。

第七章 担保基金管理

第二十五条 选择有积极性和资信度好的商业银行作为担保业务的协议银行。

第二十六条 担保机构货币形态的担保资金存入银行。

第二十七条 担保机构货币形态的担保基金可按国家规定购买国库券，国债等。

第二十八条 担保机构非货币形态的担保基金按国家有关规定进行管理。

第二十九条 市财政要对贷款担保基金进行监督检查，防范和控制风险，并会同有关部门对担保中心的业务状况进行定期检查，对发现的问题采取有效措施及时处理，重大情况及时向市政府汇报。

第八章 附则

第三十条 本管理办法与有关法律、法规抵触，或相关法律、法规另有规定时，从其规定。

第三十一条 本管理办法由市经济贸易委员会负责解释。

第三十二条 本管理办法自颁布之日起执行。





　 二〇〇三年六月十九日