关于加强煤炭工业标准化工作的通知

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宅基地使用权的法律分析

王春胜


　　在我国，土地属于国家或集体所有，任何通过建造、购买等方式取得建筑物所有权的主体，不能自然取得对土地的所有权。所以，在建筑特区分所有的情况下，一般不存在着区分所有人共同享有对地的所有权的现象。由于我国现行立法中，通过土地使用权出租而形成建筑物区分所有的现角极少存在。因为根据国务院《城镇国有土地使用权出耶和华和转让暂行条件》第28条规定，“土地使用权出租是指土地使用权人作为现租人将土地使用权随同地上建筑物、其他附着物租赁给承租人使用，上承租人向出租人支付租金的行为”。圭地之上如无建筑物或附着物是不能出租的，如果未按土地使用权出让合同规定的条件投资开发利用土地的，土地使用权不得出租。而在建筑物、其他附着物连同土地使用权一块出租的情况下，只能形成建筑的租赁权，而不能形成建筑物的区分所有。
　　一般来说，建筑物的建造者、开发商都是在取得宅基地使用权，或通过了让、转让、划拨等方式取得土地使用权以后而建筑建筑物的，建筑物建成后，其所有人只能对土地享有使用权。那么在区分所有的情况下，各区分 所有人对地空间享有何种权利？根据土地和房屋的权利不可分离的原则，一幢建筑即使被区分为不同所有者所有之后，建筑物所有权与土地使用以仍然是不可分割地联系在一起的，这意味着建筑物的区分所有人应当基于对建筑物区分氖而享有对基地的使用权。
　　从法律上讲，各花盆所有者都应当对基地使用权享有权利，任何一个区分所有者通过购买等方式取得对建筑物某一部分的专有权，那么就应自然享有对基地使用权的部分权利，而区分氖者转让其专有部分，其对基地使用权的部分权利部分权利，也不得仅仅转让部分的基地使用权而保留其对该建筑物的区分所有权。如果整个建筑物发生毁损专有权需要重建或者被拆除，应当确认各区分所有者都对基地的使用权享有权利。这就是说，一方面，各工分所有者都对基地使用权享有菜有权，另一方面，任何所有者以外的人都不应对基地享有权利。即使对建筑物原所有者或开发商来说，其在转移建筑物所有权给各区分所有者时，可以在合同中规定保留其对室外庭院、草坪、房枯平台及建筑物基耸附发物等的权得规定建筑一旦需重建，只有他才享有对基地的权利。作出这种规定不仅违背法律的上?，而且极易造成对区分所有者的损害，所以对建筑物原所有者或开发商来说，如其已将建筑物名企部分出售给他人，而自己又非区分所有者，那么在房屋重建时，他不能对基地主张任何权利。
　　我们说各区分所有者对基地使用权享有共有权，即是说应将基地使用权作为一项财产而由全体区分所有者享有共有权。因为一方面，各区分所有人所拥有的专有部分的面积是各不相同的，有人可能购买一个楼层的面积，有人则可能购买一套房间，假如在房屋拆毁后基寺需要出售给他人，而原区分所有人享有原专有面积越多，共应分享的数额越大，原区分所有人享有的专有虎少，其应分享有数额越小。


北安市人民法院　王春胜
上海市房屋土地资源管理局


上海市房屋土地资源管理局关于贯彻《上海市2000年公有住房租金调整办法》的实施意见
上海市房屋土地资源管理局



根据《上海市2000年公有住房租金调整办法》（沪府发〔2000〕40号）及《上海市独用成套职工住宅租金标准》（沪房地改〔1996〕677号）规定，2000年上海市公有住房租金自9月1日起调整，具体实施意见如下：
一、独用成套职工住宅租金调整办法
（一）本办法实施前的原承租户，标准租金调整办法为：
甲级、乙级地段2000年月标准租金＝1998年月标准租金×125％
乙级地段部分区域2000年月标准租金＝1998年月标准租金×115％
丙级、丁级、戊级地段2000年月标准租金＝1998年月标准租金×115％
（二）本办法实施后的新承租户标准租金计算办法：
独用成套职工住宅每一地段等级相对应的地段分值按规定的提租幅度具体调整如下：
甲级地段由0．02880元调至0．03600元：乙级地段由0．02595元调至0．03244元，乙级地段部分区域（范围详见附件）由0．02595元调至0．02984元；丙级地段由0．02295元调至0．02639元：丁级地段由0．01980元调至0．
02277元：戊级地段由0．01695元调至0．01949元。
标准租金计算公式：
独用成套职工住宅2000年月标准租金＝2000年地段分值×住房条件分×每户房屋使用面积之和＋天井或平台月租金
二、独用成套公寓租金调整办法：
甲级、乙级地段2000年月标准租金＝1998年月标准租金×125％
乙级地段部分区域2000年月标准租金＝1998年月标准租金×115％
丙级、丁级、戊级地段2000年月标准租金＝1998年月标准租金×115％
三、2000年月租金计算公式：
2000年月租金＝2000年月标准租金＋超标增收租金
提租后的月租金计角去分。
四、承租户住房建筑面积及其控制标准的计算确定
（一）整幢独用成套住房或非整幢独用成套住房中有一套或一套以上独用成套职工住宅，且已出售过的，其住房建筑面积按《一九九五年出售公有住房方案的实施细则》（沪房地改〔1995〕767号）文第十二条规定予以计算。
（二）独用成套职工住宅以外的公有住房，其建筑面积按《上海市住宅建设债券发行和认购办法》第十三条规定予以计算。
（三）承租户住房建筑面积控制标准，按《一九九五年出售公有住房方案的实施细则》第十三条规定予以计算。该承租户可用人均建筑面积24平方米的方法予以计算，也可以用承租人或同住人中职级人员住房面积控制标准予以计算（技术职称按相应的行政职务挂靠）。凡承租户家庭
人员中有在职或离退休中小学教师的，该承租户的建筑面积控制标准可增加8平方米建筑面积。承租人及其配偶租住或已购高层公有住房，建筑面积控制标准按《关于实施〈一九九六年公有住房出售方案〉的若干规定》（沪房地改字第〔1996〕963号）文第五条规定执行。
五、计算超标租金住房的范围
计算超标租金的范围为：成套独用和非成套独用的公寓、花园住宅、职工住宅、新式里弄类型的住房。旧里和旧里以下类型的住房不计超标租金。
六、超标租金的计算及操作程序
（一）承租户承租一处住房，按上述规定计算超标租金，具体计算公式见表二；承租户有二处或二处以上住房且有以下情况之一的，应按上述规定合并计算超标租金：
1．同一承租人或承租人和其配偶分别承租的。
2．承租人承租公有住房，承租人和其配偶已购另一处公有住房的。
（二）超标租金计算按下列程序操作：二处公有住房以先承租住房所在地的管房单位作为超标租金的计算单位。先承租住房所在地的管房单位向另一管房单位发出《公有住房提租联系单》（见表八）后，接受联系单的管房单位应按联系单上的内容予以填写，并回复对方管房单位。
七、租金暂不调整的公有住房范围
（一）花园住宅，新里，旧里，简屋，非改居住宅，非成套独用的公寓，非独用成套的职工住宅，卫生间与厨房间不在户门内的独用成套职工住宅；
（二）有下列不可售情形之一的公有住房，租金自不可售情形消除之次月调整：
1．产权人不同意出售的独用成套公寓住房、职工住宅；
2．因住房产权被抵押，产权人无法出售的公有住房；
3．因不符规划、临水、临电等原因，不得出售的公有住房；
4．占用农村集体土地建造住房，需补办征地手续方可出售的公有住房；
5．其它按规定不可出售的公有住房。
八、本市职工家庭月平均收入掌握标准
（一）上一年家庭月平均收入的计算公式：
上一年家庭月平均收入＝上一年家庭成员各种年经济收入的总和÷12
（二）个人和家庭成员收入的界定以《上海市民政局关于实施〈上海市社会救助办法〉的若干规定》（沪民救发〔1997〕第8号）第九条为依据。
（三）同一承租人或承租人及其配偶有二处或二处以上公有住房的，或一处属公有住房，另一处属已购公有住房的，其家庭收入应合并计算。具体操作通过《公有住房提租联系单》解决。
九、月收入低于城市居民最低生活保障标准的家庭
城市居民最低生活保障标准每年由民政部门确定并发布，低于生活保障标准的家庭必须经民政部门确认并领取民政补助。
十、享受离休待遇的干部套配到新租赁的住房租金减免计算办法
租金减免计算公式：
（一）1937年7月6日及以前参加革命工作的
月租金减免金额＝2000年月租金－（2000年月标准租金0．10＋家庭成员原提租补贴金额总和）
（二）1937年7月7日以后参加革命工作的
月租金减免金额＝2000年月租金－（2000年月标准租金0．10＋家庭成员原提租补贴金额总和＋15元）
十一、公有住房转租期间，不得享受租金减免的政策。
十二、原承租户提租减免后的应交租金不得低于调整前的实付租金。
十三、办理租金减免手续
申请租金减免的，须由承租人持户口簿向住房管理单位提出申请，领取租金减免申请审核表，填妥交有关部门审核后，由住房管理单位核定减免金额。具体申请、审批手续见表二、表三、表四、表五、表六、表七。
十四、加强公有住房租金调整的政策宣传
各管房单位（包括直管公有住房和系统公有住房）在调整公有住房租金时，应参加市或区（县）房改行政管理部门组织的公有住房租金调整业务培训。按户发放由市房改部门编制的《2000年公有住房租金调整宣传提纲》。
十五、加强租金的信息管理
为规范公有住房租金的管理，各管房单位应使用全市统一的公有住房租金计算管理系统，逐步实现全市公有住房租金管理的信息化，减少租金计算的差错率。
各管房单位应按要求填报2000年第四季度公有住房租金调整情况汇总分析表，于2001年3月底前交所在区（县）的房改和物价行政管理部门备案。


（沪府发〔2000〕40号文 2000年9月1日起施行）


根据《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》（国发〔1998〕23号）以及市政府印《关于进一步深化本市城镇住房制度改革的若干意见》（沪府发〔1999〕38号），现制定本办法如下：
一、公有住房租金调整
（一）租金的调整
1．甲、乙级地段的独用成套职工住宅和公寓住房，在1998年租金标准基础上提高25％。
2．丙、丁、戊级地段的独用成套职工住宅和公寓住房，在1998年租金标准基础上提高15％。乙级地段部分区域的独用成套职工住宅和公寓住房，也在1998年租金标准基础上提高15％。
3．不可售公有住房和上述住房中卫生间或厨房间不在户门内的职工住宅，维持原租金水平。
（二）超标的租金增收
对租住公有住房建筑面积超过市房地局、市房改办制定的《出售公有住房方案实施细则》（沪房地改〔1995〕767号）规定的控制标准（以下简称面积控制标准）的承租户，在2000年月标准租金基础上，采取超标增收租金办法，超标增收租金计算公式为：
月超标增收租金＝2000年月标准租金×
承租户建筑面积－建筑面积控制标准
－－－－－－－－－－－－－－－－
承租户建筑面积
二、公有住房租金调整后的减免政策
1．公有住房月标准租金支出超过上一年家庭月平均收入9％的部分，可申请减免。
住房建筑面积超过面积控制标准的，超标增收租金不予减免。
2．享受离休待遇的干部或已故离休干部配偶的住房（按离休干部或已故离休干部配偶本人户口所在地），提租后新增租金全部减免。
3．烈属、因公牺牲军人家属，特等、一等伤残军人或特等、一等伤残军人配偶的住房，在上一年实付租金的基础上，增租部分全部减免。
4．民政部门确认的家庭人均月收入低于城市居民最低生活保障标准（即280元）的，在上一年实付租金的基础上，增租部分全部减免。
三、具体要求
1．公有住房租金调整时，要做好宣传工作，由住房管理单位对承租户按户发放《宣传提纲》。
2．所有公有住房的承租户均应按本办法缴纳租金。承租人逾期缴付房租，出租人或管房单位应记录在案，并按照《上海市房屋租赁条例》中的有关规定执行。
3．在2000年1月1日至本办法实施前领取《上海市房地产权证》的，从领取《上海市房地产权证》的下月至2001年2月执行1998年公有住房租金标准，从2001年3月起执行2000年公有住房租金标准。
本办法实施前，凡未领取《上海市房地产权证》的公有住房，2000年9月至2001年2月执行1998年公有住房租金标准，2001年3月起执行2000年公有住房租金标准。
4．住房管理单位应切实保证将提租收入全部用于房屋的维修，不断提高管理水平和服务质量。有关部门要加强对租金使用的监督。
本办法自2000年9月1日起施行。
上海市住房制度改革办公室
上海市物价局
附件二：乙级地段租金按15％调整的部分区域：（略）



2000年9月21日